L’article 2 du décret n° 71-74 du 16 février 1971 relatif aux procédures domaniales et foncières dispose : « les droits portant sur l’usage du sol, dits « droits coutumiers » sont personnels à ceux qui les exercent et ne peuvent être cédés à quelque titre que ce soit. Nul ne peut se porter cessionnaire des dits droits sur l’ensemble du territoire de la République ».
Bien que non juridiquement protégées, puisque prohibées dans le principe par l’article 2 du décret précité, les transactions sur les terrains dits « coutumiers », font toutefois partie de la réalité économique du secteur immobilier. Généralement bon marché par rapport aux terrains immatriculés, détenus au moyen d’un titre administratif (lettre d’attribution, arrêté de concession provisoire, ou certificat de propriété foncière), ces parcelles connaissent un succès certain auprès des nombreux candidats à l’accession à la propriété immobilière.
Ce qui commence alors comme un affaire juteuse pour l’acheteur, finit très fréquemment en cauchemar pour un grand nombre : terrain inexistant dans le lotissement, vente à plusieurs acheteurs, usurpation d’identité, problèmes de chefferie villageoise, querelles de familles villageoises… pour ne citer que quelques mésaventures. Si certains lotisseurs, aguerris aux techniques foncières et aux usages et coutumes des villages dont les terres sont ainsi morcelées, tirent largement leur épingle du jeu, il faut reconnaître que trop d’amateurs et de personnes dont la probité n’est pas toujours avérée, gravitent régulièrement dans le secteur d’activité.Bien que nous encouragions les candidats à la propriété à :1°/ acheter des terrains détenus en pleine propriété, (avec un certificat de propriété foncière)2°/ Passer dans tous les cas de figure, par les conseils et l’assistance d’un Notaire,Nous pouvons recenser les écueils et précautions à prendre, par une série de questions :
le lot que vous envisagez acquérir est il bien situé dans un lotissement régulièrement approuvé par arrêté de Monsieur le Ministre de la Construction ?
Réclamez une copie de l’arrêté ministériel, dont vous pourrez vérifier la véracité auprès des services du Ministère de la Construction (Tour Administrative D). A défaut vous risquez de vous entendre dire plus tard, qu’une voie publique empiète ou traverse votre parcelle, ou que telle communauté villageoise réclame sa quote-part dans le découpage de la zone.
le lot que vous envisagez acquérir est il bien localisé géographiquement de manière identique sur le plan de lotissement approuvé et sur le terrain ?
Vérifiez l’emplacement des bornes et la superficie du terrain à l’aide de l’extrait topographique remis par le géomètre le dossier technique de bornage-morcellement de la parcelle qui vous est remis lors de l’achat a-t-il été dressé par un géomètre agréé ? Vérifier auprès de l’ordre des géomètres. Conseil : Il est préférable de s’adresser au géomètre qui a eu la charge de monter le dossier de lotissement de l’état des lieux jusqu’à l’approbation du lotissement ; Il dispose de toutes les informations techniques utiles et connaît parfaitement les servitudes d’urbanisme qui frappent la zone.
l’attestation de propriété coutumière ou l’attestation de cession qui vous est remise par le vendeur, est elle bien signée du propriétaire coutumier et de l’autorité villageoise ?
La est toute la difficulté de savoir s’il s’agit du véritable propriétaire reconnu comme tel auprès de l’autorité villageoise, dont la légitimité elle aussi devra être garantie. De plus en plus de villages, optent pour la formule du « Comité de gestion ».
C’est alors un conseil de Notables organisé comme une association qui supervise les transactions. Cela évite les querelles intempestives générées par les changements de « générations du village » qui riment souvent avec changement de chefferie. Dans certains cas, la chefferie dispose même d’un arrêté préfectoral attestant de sa légitimité. Ce sont là des précautions supplémentaires. Il conviendra de veiller dans tous les cas, à ce que votre nom soit inscrit par la chefferie ou le lotisseur, dans le guide du lotissement qui sera déposé ensuite au Ministère de la Construction pour l’établissement de l’ensemble des lettres d’attribution. La pratique veut que vous vous acquittiez à ce moment là de « frais de notabilité » qui varient selon la zone et la chefferie.
Acheter un terrain dit « coutumier » reste donc une opération qui comporte certains risques, outre l’absence de garanties que le lotissement dont est issu votre parcelle, bénéficiera dans des délais utiles, des équipements d’urbanisme et autres aisances urbaines (voierie Réseaux divers assainissement « VRD »).
Il est légitime que chaque individu puisse accéder à la propriété, mais attention que votre future oasis ne se transforme en mirage.À propos de l’auteur